Elektronisches Türschloss in der Mietwohnung: Was erlaubt ist

Als Mieter dürfen Sie ein elektronisches Türschloss in der Regel ohne Rückfrage nutzen, wenn es innen auf den vorhandenen Zylinder gesetzt wird, nichts gebohrt wird und sich beim Auszug spurlos entfernen lässt. Den Zylinder der eigenen Wohnungstür dürfen Sie meist tauschen, solange der Originalzylinder aufbewahrt und am Ende wieder eingesetzt wird. Alles, was die Tür baulich verändert oder die Haustür des Gebäudes betrifft, braucht die Zustimmung des Vermieters.

Dieser Artikel gibt einen allgemeinen Überblick über die übliche Rechtslage in Deutschland. Er ersetzt keine Rechtsberatung. Mietverträge, Hausordnungen und Einzelfälle können abweichen.

Die drei Stufen im Überblick

Stufe 1: Aufsatzantrieb ohne Eingriff

Die Lösung, die Mietern am wenigsten Probleme macht, ist ein Nachrüstantrieb, der innen auf den Zylinder gesetzt wird. Er wird an den Zylinder geklemmt oder auf den Innenbeschlag geklebt. Außen bleibt die Tür unverändert. Weil keine Substanz verändert wird, gilt das als normaler Gebrauch der Mietsache.

Zwei Punkte sollten Sie trotzdem beachten:

• Kleber: Klebepads können beim Entfernen Lack oder Folie vom Beschlag ziehen. Testen Sie vorher an einer unauffälligen Stelle oder nutzen Sie eine Klemmbefestigung.
• Zylinder: Viele Antriebe brauchen einen Zylinder mit Not- und Gefahrenfunktion. Hat Ihre Tür keinen, landen Sie automatisch bei Stufe 2. Welche technischen Voraussetzungen gelten, erklärt der Artikel Smart Lock nachrüsten.

Stufe 2: Zylinder tauschen

Ob Mieter den Schließzylinder ihrer Wohnungstür auswechseln dürfen, ist eine häufige Frage. Überwiegend wird das bejaht. Der Gedanke dahinter: Der Mieter hat ein berechtigtes Interesse daran, dass niemand sonst einen Schlüssel zu seiner Wohnung hat, etwa nach einem Schlüsselverlust oder wenn unklar ist, wie viele Schlüssel der Vormieter angefertigt hat.

Damit das reibungslos läuft:

1. Originalzylinder aufbewahren, zusammen mit allen Originalschlüsseln und der Sicherungskarte.
2. Gleiche Länge wählen, damit der Beschlag passt und der Zylinder außen nicht übersteht. Wie gemessen wird, steht unter Schließzylinder-Länge messen.
3. Fachgerecht einbauen. Der Tausch selbst ist in wenigen Minuten erledigt, die Anleitung Schließzylinder wechseln beschreibt die Schritte.
4. Beim Auszug zurücktauschen. Der Vermieter bekommt die Wohnung mit dem ursprünglichen Zylinder und allen Originalschlüsseln zurück.

Ausnahme Schließanlage

In vielen Mehrfamilienhäusern ist der Wohnungszylinder Teil einer Schließanlage: Ein Schlüssel öffnet die eigene Wohnung, die Haustür, den Keller und den Briefkasten. Tauschen Sie den Zylinder gegen ein Einzelmodell, schließt Ihr neuer Schlüssel die Gemeinschaftstüren nicht mehr, und der alte nicht mehr Ihre Wohnung. Hier ist eine Abstimmung mit Vermieter oder Hausverwaltung nötig. Manche Anlagenhersteller bieten passende elektronische Zylinder an, die in die Anlage eingebunden werden können.

Stufe 3: Bauliche Veränderungen

Sobald gebohrt, verkabelt oder außen an der Tür etwas befestigt wird, handelt es sich um eine bauliche Veränderung der Mietsache. Dafür brauchen Sie die Zustimmung des Vermieters, am besten schriftlich.

Seit einer Reform des Mietrechts im Jahr 2020 haben Mieter nach § 554 BGB einen Anspruch darauf, dass der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die unter anderem dem Einbruchsschutz dienen. Der Vermieter kann die Zustimmung verweigern, wenn sein Interesse am unveränderten Zustand überwiegt, und er kann eine zusätzliche Sicherheitsleistung für den Rückbau verlangen. Ob ein elektronisches Schloss im Einzelfall als Einbruchsschutz gilt, hängt von der konkreten Maßnahme ab. Ein reines Komfortprodukt fällt eher nicht darunter, eine echte Verstärkung der Tür eher schon.

Ein Antrag beim Vermieter sollte enthalten:

• welches Gerät montiert werden soll, mit Datenblatt
• wo gebohrt oder verkabelt wird
• wer den Einbau übernimmt
• wie und auf wessen Kosten der Rückbau erfolgt

Sonderfall: außen an der Wohnungstür und im Treppenhaus

Ein Keypad oder ein Fingerabdruckleser außen an der Wohnungstür sitzt im Treppenhaus und damit im Blick der Nachbarn. In Eigentümergemeinschaften kann die Außenseite der Wohnungstür zudem zum gemeinschaftlichen Eigentum zählen. Dann muss nicht nur der Vermieter, sondern unter Umständen die Gemeinschaft zustimmen. Das gilt erst recht für Kameras: Eine Türkamera, die das Treppenhaus dauerhaft erfasst, berührt die Rechte der Nachbarn und ist ohne Zustimmung problematisch.

Haustür und Gemeinschaftstüren

Die Haustür eines Mehrfamilienhauses, die Kellertür und die Tür zum Hof gehören nicht zur Mietwohnung, sondern zu den Gemeinschaftsflächen. Ein Smart Lock dort einzubauen ist ohne Zustimmung des Vermieters, bei Eigentumswohnungen auch der Eigentümergemeinschaft, nicht zulässig. Ein Nachrüstantrieb auf der Haustür würde zudem alle anderen Bewohner betreffen.

Wer den Zugang zum Haus komfortabler machen möchte, kann beim Vermieter anregen, eine Sprechanlage mit Türöffner oder eine Zutrittslösung für alle einzubauen. Ein solcher Vorschlag hat bessere Chancen, wenn er konkret ist: welches System, wer die Kosten trägt, wie Schlüssel und Codes verwaltet werden und was bei einem Mieterwechsel passiert. Ob und wie Kosten auf die Mieter umgelegt werden dürfen, ist eine Frage des Mietrechts und sollte vorher geklärt werden.

Wohngemeinschaft, Mitbewohner und Gäste

In Wohngemeinschaften und bei Untermiete kommt eine weitere Ebene hinzu. Wer das Schloss einrichtet, verwaltet die digitalen Schlüssel aller anderen und sieht im Protokoll, wann jemand kommt und geht. Das sollte offen abgesprochen werden:

• Wer ist Administrator? Mindestens zwei Personen sollten Rechte haben, damit niemand ausgesperrt wird, wenn eine Person auszieht oder das Handy verliert.
• Protokoll ja oder nein? Viele Apps lassen sich so einstellen, dass Zutritte nicht oder nur kurz gespeichert werden.
• Auszug eines Mitbewohners: Digitale Schlüssel sofort entziehen, Codes ändern, Fingerabdrücke löschen.
• Gäste und Handwerker: Zeitlich begrenzte Zugänge sind praktisch, sollten aber nach dem Termin auch wirklich ablaufen.

Wer selbst Eigentümer einer vermieteten Wohnung ist und ein elektronisches Schloss für Mieter oder Feriengäste einbauen möchte, betreibt ein System für andere. Dann gelten strengere Anforderungen an Datenschutz und Information, besonders bei biometrischen Lesern. Mehr dazu im Artikel Fingerabdruck-Türschloss.

Versicherung und Haftung

• Hausratversicherung: Viele Bedingungen unterscheiden, ob die Tür abgeschlossen oder nur zugezogen war. Ein Smart Lock mit automatischem Abschließen kann helfen. Ob ein elektronisches Schloss als gleichwertig gilt, regelt der Vertrag. Im Zweifel bei der Versicherung nachfragen.
• Schäden an der Tür: Entstehen beim Ein- oder Ausbau Schäden, haftet in der Regel der Mieter.
• Schlüsselverlust: Ein verlorener Originalschlüssel einer Schließanlage kann teuer werden. Ein Aufsatzantrieb ändert daran nichts, weil der mechanische Schlüssel weiter existiert.

Checkliste für Mieter

• Lösung ohne Bohren gewählt, wenn keine Zustimmung vorliegt
• Prüfen, ob der Zylinder Teil einer Schließanlage ist
• Originalzylinder, Schlüssel und Sicherungskarte sicher aufbewahrt
• Bei baulichen Veränderungen schriftliche Zustimmung eingeholt
• Keine Kamera, die Treppenhaus oder Nachbartüren erfasst
• Rückbau beim Auszug eingeplant, inklusive Klebereste
• Mechanischer Notzugang vorhanden, falls Akku oder App ausfallen

Einen Überblick über Bauarten, Funkstandards und Sicherheit gibt der Bereich Smart Lock und intelligente Türsysteme.